文／林明忠
受央行信用管制衝擊，許多購屋族因貸款成數不足面臨違約困境。究竟動輒數百萬元的違約金是否能要求酌減？大眾常誤認總價的15％為法定上限，實則不然。掌握法院判決的三大核心考量，能助民眾在爭議發生時，精準守住法律防線並爭取協商籌碼。
從前年的央行第七波信用管制施行以來，除了房市交易量減少外，也催生不少購屋者因為貸款成數受信用管制政策影響，而不得不認賠違約殺出的案例。而台灣房地產交易，違約金的處罰相當嚴峻，對消費者而言，認賠殺出往往代表數百萬元的違約金損失。因此，許多人會來諮詢律師，詢問：「房屋買賣違約金一定要賠嗎？」、「法院什麼情況下會酌減房屋買賣違約金？」等問題，以下將逐一說明。
違約金總價15％迷思
坊間曾流傳著一種說法，說違約金最多收取房地總價15％的價額，如果多收了法院一定會酌減，這其實屬於一種誤解。實際上，若賣方屬「建商」等企業經營者，則不管是中古屋或是預售屋交易，都會受到「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的限制，而有違約金不得超過房地總價15％的限制。
如有違反，則就超過15％的違約金，通常即屬不得收取的範圍。因此，在大多數的案件內，通常建商都會依照以房地總價15％作為違約金的上限，因此跟建商的買賣契約「違約金上限為房地總價15％」的說法就可以成立。
不過，如果是「消費者與消費者」間的房屋買賣，即使是透過仲介成交，仍沒有上述房地總價15％限制，因此在消費者間的不動產交易中，即使約定的違約金超過房地總價的15％，仍是有效的，常見的違約條款通常是賣方可以沒收買方全部已繳價金，實務上已繳價金常常超過總價15％。但法院有時在判決時，仍會參照上述定型化契約事項，以房地總價15％做為違約金是否過高的參考基準，但並非一定會酌減。
法院酌減違約金三關鍵
通常法院考量酌減違約金有三個常見因素，常見考量因素一：考量「被違約方」的損害與原可取得的利益損失。例如，賣方賣屋給買方，這筆賣方扣除成本後可以賺五百萬元，但因為買方違約不買，賣方就無法賺到這筆錢，此時五百萬元即可認屬被違約方原可取得之利益與損失。
或者，例如買方違約後，賣方把同樣的物件賣給別人，但因為房屋跌價，導致比原賣價還低，就會產生跌價損失。雖然實務上目前跌價損失的計算基礎，到底是以解約當天的鑑定價差，或是以實際轉售的價差為計算，仍然有爭議，不過跌價損失仍然是法院常考量的環節之一。其他賣方可舉出的成本如行銷、仲介、代銷費等，目前這些項目是否可算是違約的損害，實務上仍有爭議，須個案認定。
常見考量因素二：債務已為一部履行的利益。依照《民法》第二五一條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」只是，這裡的「一部履行利益」的認定，究竟是用「買方已給付的全部金額」來計算，或僅是該給付款的利息，或可依國稅局「同業利潤標準表」去計算所生的淨利潤來認定？都會產生非常不同的認定結果，這邊法院實務暫時也沒有一致的見解，故實際上仍須看個案判斷。
常見考量因素三：是否惡意違約／違約理由？關於違約者是否故意違約，或請求違約金的一方是否本身也有可歸責的地方？這個在過去的法院判決，確實曾經作為考量的環節，甚至筆者認為法官在審案上，多少會因為這個因素而影響自由心證的認定。
自由心證影響判決結果
不過，也有法院的判決曾認為，債權人主觀上是否有可歸責情形，並不是違約金酌減應考量的部分。因此，很多主張酌減違約金失敗的民眾常常會忿忿不平，認為法院為什麼沒有考量對方也有不誠信履約、自己並非故意違約的情形，原因就是出在這裡。
違約金的酌減，是非常仰賴承審法官自由心證的案件，同樣的事實、證據、主張，換成不同法官承審，可能就會得出非常不同的結果。另外，在「損害賠償預定違約金」與「懲罰性違約金」的酌減考量，也有很多不同，後者理論上來說，比前者更不容易主張違約金酌減。
因此，真正影響結果的，是契約條款、履約過程與訴訟策略、法官心證等，如果真的碰上此類爭議，因違約金動輒數百萬元，建議找不動產專業律師諮詢處理應對方式，較為周全。
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