倉促簽約後發現買房不公平條款，可以主張仲介未給予消保法的「審閱期間」，來拿回定金嗎？

2024-08-02

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

編按：因契約內容多需個案判斷、解釋，故，以下文章內容僅能做為參考，無法作為全盤適用的標準，還請各位讀者注意！

大家好，我們今天要來和大家討論關於「倉促簽約後發現買房不公平條款，可以主張仲介未給予消保法的『審閱期間』，來拿回定金嗎？」的法律問題，現在消費者在購買成屋時，常會委託仲介尋覓房源，於支付斡旋金後，再與賣方簽訂房屋買賣契約，但是如果在倉促訂約後，才發現契約內容有問題，此時，消費者可以利用仲介對於契約未給予消保法的「審閱期間」，進而主張解除契約來保障自己的權益嗎？

以下，我們會用實際的案例，來與大家討論幾個相關的法律問題：
一、什麼是消保法的「審閱期間」？可以適用在什麼樣的情況？
二、企業經營者要給予消費者怎樣的「審閱期間」才會是合法的呢？
三、法院如何看待今天的案例呢？

【我買太快了，還來得及退定嗎？】
A與不動產公司於109年5月15日簽立「不動產買賣意願書」，委託不動產公司購買房屋，並支付5萬元斡旋金，約定Ａ與賣方應再於109年5月16日簽訂「房屋買賣契約」，只是再經過調查後，A才發現房屋有點問題，因此，便沒有在109年5月16日赴約與賣方簽約。

後續，A向不動產公司、賣方請求先前已支付的5萬元斡旋金，而不動產公司主張，依照雙方所簽的「不動產買賣意願書」，A既然未按時赴約簽定「房屋買賣契約」，因此，賣方即有沒收5萬元斡旋金的權利，何況，A已於「不動產買賣意願書」上「（一）買方．．．，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」簽名，嗣後當然不得再反悔。請問此時法院會如何看待這個案例？

一、什麼是消保法的「審閱期間」？可以適用在什麼樣的情況？
（１）給予消費者在正式簽約之前，能有仔細審閱條款的時間

消費者保護法第 11-1 條第1項
企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

消費者保護法第 11-1 條第3項
反第1項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

消保法的審閱期間，是指消費者保護法第11-1條第1項，企業經營者在與消費者簽立定型化契約之前，應該給予消費者30日以內的合理期間來審閱契約條款，目的是給予消費者在正式簽約之前，能有仔細審閱條款的時間，如果企業經營者沒有遵守、且消費者確實也因簽約急迫而無法了解條款內容時，此時，消費者可以主張特定條款不構成契約內容，而讓該特定條款排除在雙方的契約效力內。（詳細可以參考我們之前所撰寫過的文章「消保法中『審閱期間』、『猶豫期間』兩者的差別為何？」）

（２）必須是企業經營者與多數消費者簽立之「定型化契約」

消費者保護法第２條第９款
定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約。

可以受消費者保護法「審閱期間」保障的契約，必須是屬於消費者保護法第２條第９款的「定型化契約」，是指企業經營者預先擬定契約條款，作為與多數消費者簽約之用的契約，例如：日常生活中的電信合約、信用卡合約、不動產買賣合約等，通常都是由企業經營者出具事先擬定好的契約，提供給消費者審閱並簽定。因此，如果僅是私人與私人間的締約行為，則較無法有消費者保護法第１１條之１「審閱期間」的保障。

二、企業經營者要給予消費者怎樣的「審閱期間」才會是合法的呢？
（１）詳細「審閱期間」依行業別而略有不同

行政院即針對不同行業別，對於「審閱期間」設有長短不一的期間規定，例如：預售屋買賣契約書（5天）、預售停車位買賣契約書（5天）、不動產委託銷售契約書（３天）、成屋買賣契約書（5天）等，詳細可以參考「行政院網站定型化契約範本」中個別契約範本的內容。

（２）須參考消費者對契約約款的「主觀實質認知」程度

不過，判斷「審閱期間」是否合理，不能僅以上述客觀上的經過期間來認定，而是要參考消費者對契約約款的「主觀實質認知」程度！

例如，過往嘉義地方法院１００年度訴字第２２３號民事判決曾指出，當消費者在簽約時已充分了解該契約的權利義務關係、抑或是有可能認識契約權利義務關係的合理審閱期間，就不可以援用「審閱期間」的規定，藉以有意地來排出特定條款在契約中的效力；臺灣南投地方法院 106 年度訴字第 77 號民事判決也指出，如果消費者已經詳閱、明瞭契約內容，而基於自由意志而於法定審閱期屆滿前簽立契約，在企業經營者沒有妨害消費者審約的事實之下，就可以認定消費者已拋棄期審閱期間的權利，故消費者嗣後不得再以未滿審閱期間，主張特定條款不應定入契約。

二、法院如何看待今天的案例呢？
（１）認定不動產公司，針對「不動產買賣意願書」確實沒有給予A足夠的審閱期。

法院審酌Ａ在和不動產公司簽訂的「不動產買賣意願書」確實是屬於定型化契約，可以有消保法「審閱期間」的適用，而其簽訂、支付斡旋金的時間，皆是在109年5月15日同一天完成，於客觀僅有一天可以審閱該「不動產買賣意願書」的事實下，因此，以Ａ實屬倉促締約，有無法詳細審閱契約約款的可能，進而認定不動產公司就「不動產買賣意願書」並沒有給予充足的審閱期間，這不因為雙方有形式上簽訂「（一）買方．．．，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。」的約款而有影響。

（２）「不動產買賣意願書」定金部分，可以不構成後續「房屋買賣契約」的內容。

因此，當Ａ主張不動產公司應歸還５萬元斡旋金時，法院依照不動產公司於「不動產買賣意願書」未給予合理審閱期間之下，認Ａ主張５萬元斡旋金不構成後續「房屋買賣契約」內容是有理由的，最終准許Ａ向不動產公司、賣方請求返還斡旋金的主張。