危老重建暗藏隱憂！新竹平均基地僅138坪，「紙片屋」都更恐釀都市危機
全台危老重建熱潮背後，正潛藏著基地過度零碎的隱憂。根據最新統計，新竹市危老案平均基地面積僅138.4坪，成為全台最小危老基地縣市。這種「紙片屋」式的微型都更雖然解決了老屋危險問題，卻可能衍生新的都市發展困境，專家呼籲應建立最小300坪面積規範，確保重建品質與都市整體性。
危老重建政策推行以來成效顯著，全台累計核准案件已達4,379件，其中台北市更在今年4月突破千件大關，目前達1,011件，占全台二成以上，顯示政策確實帶動老屋更新熱潮。台中市以885件居全台第二，六都中最少的桃園市也有215件。非都會區中以宜蘭、花蓮表現最積極，分別有近70件，反映這些地震高風險區域的重建需求迫切。
在亮眼數字的背後，基地規模過小的問題日益凸顯。
台北市平均每件危老基地面積為189.6坪，已經反映開發飽和、素地缺乏的現實。但更令人擔憂的是新竹市，由於腹地小且部分地區受新竹機場禁限建管制，整合大基地難度高，平均基地面積僅138.4坪，成為全台危老基地最小的縣市。台灣房屋集團趨勢中心分析，危老重建能持續熱絡，主要得益於政策優惠。包括不動產放款不受銀行法72-2限制、融資貸款排除在央行信用管制外，以及開發商不受18個月內開工限制等，這些措施讓開發商在資金調度和開發時程方面擁有更大彈性。
但這種小基地重建模式可能帶來諸多問題。
首先，過小的基地難以進行完善的規劃設計，公共空間、綠地、停車設施等都可能不足。其次，施工期間對周邊環境的影響更大，容易引發鄰房損壞糾紛。最後，完成後的建築物可能與周邊環境格格不入，影響整體都市景觀。更重要的是，危老重建的放款屬於中長期放款，資金回收速度慢。隨著都更、危老放款在建築貸款中的占比節節攀升，中長期的市場風險仍需留意。雖然相關授信仍會納入「不動產放款集中度」計算，但過度集中在小基地開發可能增加系統性風險。
專家建議，政府應考慮建立危老都更最小面積規範，例如設定300坪的最低門檻，鼓勵基地整合，避免過度零碎化的開發。同時也應提供更大基地的容積獎勵誘因，讓建商願意花時間整合相鄰土地，進行更完整的規劃。對於已經推動的小基地危老案，政府也應加強設計審查，確保即使基地有限，仍能維持基本的居住品質和公共設施。同時要嚴格監督施工品質，避免因基地狹小而影響工程安全。
專家觀點
危老重建就像都市縫合手術，與其東補一塊西補一塊，不如整體規劃才能漂亮！政府應該設定合理的最小面積規範，300坪是個合理的門檻，這樣才能規劃出像樣的公共設施和建築配置。與其追求案件數量，不如注重重建品質。建議想要參與危老重建的民眾，可以試著和鄰居一起整合更大的基地，這樣不僅能規劃更好的公共空間，將來價值也更高。好的重建不只是把舊變新，更是要創造更好的居住環境和都市風貌！圖／google map
