房貸荒無差別衝擊首購/換屋族購屋夢 金管會、央行出手穩市場 M傳媒
房市正面臨嚴峻的「房貸荒」，民眾購屋貸款困難引發廣泛民怨。行政院長卓榮泰公開要求銀行「開大房貸水龍頭」，金管會與中央銀行緊急研商對策，試圖在風險控管與民生需求間取得平衡。許多民眾即使信用良好、收入穩定，也面臨購屋貸款困難的困境。
根據統計，2025年8月全台買賣移轉棟數僅約1萬6663棟，年減幅高達32%，台北市更是創下2003年有紀錄以來同期新低。這場房貸危機不僅影響市場交易，更衝擊無數家庭的購屋夢想。
政策緊縮與銀行自律的雙重壓力
房貸荒的根源可追溯至兩大法規限制：《銀行法》第72條之2規定銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過存款總餘額及金融債券發售額的30%；加上央行要求降低不動產放款集中度，銀行在這雙重限制下，放貸空間大幅縮減。
實際情況比法規限制更加嚴峻。金管會銀行局長童政彰指出，多數公股行庫的內部控管比法定30%更嚴格，甚至在28.5%就開始管控，這種過度自律進一步壓縮了房貸空間。
金管會三大解決方向
面對日益高漲的民怨，金管會主委彭金隆提出三大因應方向：
首先，政府全力支持自住與首購族，確保剛性需求得到滿足；
其次，要求各公股銀行盤點房貸水位統一計算方式，在銀行公會網站揭露貸款資訊；
最後，嚴禁強迫「搭售」房貸壽險等金融商品，金管會已對此啟動金檢。
金管會也強調，當放款額度不足時，銀行應積極設法提高存款規模，而不是排擠民眾房貸需求。銀行可以從郵局、政府基金等管道吸收存款，以擴大分母。
銀行業困境與挑戰
銀行業者卻有不同觀點。有銀行主管私下表示，房貸難貸的根源問題是過去新青安貸款衝量太多。這些貸款多數仍在寬限期內，尚未開始償還本金，導致銀行回收的房貸額度有限。即使承諾央行今年房貸餘額零成長，推算應有100億元額度可承做不動產業務，但實際收回額度僅70億元，新貸空間自然被壓縮。
更根本的問題是，銀行業者認為當前房價處在歷史高峰，衝刺房貸業務風險極高。有銀行主管直言：「什麼放款集中度、房貸零成長都是『假議題』，關鍵在於新青安推升房價，如今大家都不想踩雷。」
央行政策關鍵影響
央行將於9月召開理監事會議，市場關注是否會放寬不動產集中度控管。然而根據央行近期新聞稿，其對不動產貸款集中度的態度仍是「旨在觀測銀行信用配置情形與控管相關貸款風險」，預計將謹守底線。
央行官員強調，管控不動產放款集中度是為了避免信用資源過度集中在不動產市場，而不是限制正常購屋需求。景文科技大學財金系副教授章定煊則指出，銀行需先消化「土建融」與「預售屋貸款」等先前承諾餘額，才能讓集中度明顯改善，「這是需時間完成的結構性調整」。
專家觀點與市場展望
金融學者建議，解決房貸荒需要多管齊下。短期內，銀行應更精準區分投資性購屋與自住需求，優先滿足首購族與換屋族的合理需求。中期而言，金管會可考慮對《銀行法》第72條之2進行政策性排除，將特定類型貸款不計入30%上限。
波房貸荒反映台灣房市深層問題：
過去過度寬鬆的資金環境推升房價，現在政策收縮後，市場需要時間調整。建議購屋者在此時期更審慎評估自身財務能力，並優先選擇有實際需求而非投資目的的物件。
經濟學家預測，隨美國聯準會可能啟動降息循環，台灣央行也可能跟進調整利率政策。
央行降息兩大關鍵：
一是主要國家貨幣政策走向，尤其是美國聯準會的降息幅度與速度；
二是台灣經濟表現是否比預期更弱。
資金配置與市場需求失衡
金管會與央行面臨艱難抉擇：過度放寬恐重蹈房市泡沫化覆轍，過度緊縮則會傷及無辜的購屋民眾。專家建議，解決方案應該更加細緻化，區分投資需求與自住需求，並建立更透明的貸款審核標準。對於真正有購屋需求的家戶，政府可考慮提供政策性貸款額度，避免其受到銀行風險控管的影響。
長期而言，台灣需要更全面的房市政策改革，包括增加社會住宅供給、改革稅制抑制投機，以及促進區域均衡發展。
只有多管齊下，才能讓房市回歸居住本質，而非投資炒作的工具。對於有意購屋的民眾，專家建議現階段應該更加重視自身財務狀況的穩健性，並預留更充足的資金週轉空間。同時，也可多方比較不同銀行的貸款方案，選擇最適合自身需求的產品。畢竟，房子的最終價值在於提供安定的生活，而不只是投資報酬的數字。M傳媒 https://94m.com.tw/
