買房透過「這管道」恐無效！找別家房仲議價恐賠雙倍內行曝自救3招

買房透過「這管道」恐無效！找別家房仲議價恐賠雙倍內行曝自救3招

近期房市交易熱絡，許多屋主選擇與房仲簽訂「專任委託銷售契約」（專任約），將房屋銷售權獨家委託給單一房仲業者。這種情況下，沒有簽訂專任約的其他房仲（如B房仲）能否協助買方與屋主談價？買方透過這類仲介交易又是否存在風險？本文帶您深入了解專任約的潛規則與市場實務。

專任約的排他特性

專任委託銷售契約的核心精神在於「排他性」。根據法律實務，當屋主與A房仲簽訂專任約後，即在契約有效期內，屋主不得自行出售該房屋，也不能再委託其他房仲業者進行銷售。這種契約保障了受託房仲在委託期間內享有獨家銷售權，使其願意投入更多資源和心力來促成交易。

值得注意的是，專任委託契約中通常會明確記載「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」的條款。這意味著即便不是透過原簽約的A房仲，而是由B房仲或甚至屋主自行成交，在專任約期間內，屋主仍可能被視為違約，須向原A房仲支付服務報酬甚至違約金。

B房仲談價的空間與風險

理論上，沒有取得專任委託的B房仲，其法律上並無權利代表屋主進行銷售談判。

實務操作中，B房仲若明知該物件已有專任約，仍嘗試介入談價並促成交易，可能會引發幾層面的問題：

1. 對屋主而言：若透過B房仲成交，屋主可能面臨與A房仲契約中的違約條款，需支付違約金。

2. 對B房仲而言：此行為可能涉及違反行業規範或相關法規。

3. 對買方而言：雖然看似找到了一個可能談價的管道，但卻隱藏著交易法律效力不確定的風險。例如，若屋主因受專任約束而無法與B房仲介紹的買方完成交易，買方可能因此浪費時間，甚至可能涉及後續的法律爭議。

此外，專任約的設計本是為了讓房仲能更專注於銷售單一物件。

若市場上出現其他房仲嘗試干擾，不僅破壞了原本的委託關係，也可能導致該物件的銷售策略失靈，最終對屋主反而不利。

買方透過非專約房仲交易的潛在風險

對於透過B房仲洽談專任約物件的買方來說，主要風險在於：

交易無法成立的風險：即使買方與B房仲談妥價格，只要屋主與A房仲的專任約仍在有效期内，屋主在法律上可能無法與買方正式簽約，或者必須先處理與A房仲的違約問題，導致交易延宕或破局。

資訊不對稱的風險：B房仲可能無法像擁有專任委託的A房仲那樣，獲得屋主提供的完整房屋資訊（如產權資料、屋況說明等），這可能導致買方在資訊不完整的情況下做出決策。

後續服務與保證的落差：通常專任約房仲會提供較完整的服務，例如協助帶看、說明屋況、協調後續流程等。透過非專約的B房仲，這些服務的品質和連帶責任可能較難確保。

專任約的存在旨在保障房仲與屋主雙方的權益，並確保銷售流程的順暢。

對於買方而言，雖然透過其他管道嘗試談價看似多了一個機會，但背後隱藏的法律風險與不確定性不容小覷。

最穩妥的做法是，買方若對某間專任委託銷售的房屋有興趣，仍應優先透過簽有專任約的A房仲進行洽談，如此才能獲得最正確的資訊，並確保交易過程受到保障，避免不必要的紛爭。在房產交易中，遵守遊戲規則往往是保障自身權益的最佳策略。