社區法律專家 王智恩律師
- 案例：
A大樓的1樓外側(有獨立出入口)設計作為店面使用空間，而甲多年前就買下A大樓的店面部分並經營24小時營業的便利商店。然而近日A大樓召開區分所有權人會議，於會議中並表決通過將原本約定店面管理費從一般住戶的1/3改為2/3。事後甲向A大樓管委會主委反映這樣決議對甲非常不利，並認為決議有違誠信原則。甲的主張有無理由？
管理費是大樓公共基金的重要來源，公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
而參照最高法院109年度台上字第1025號判決，判決認為共用部分管理、維護費用，以區分所有權人按共有之應有部分比例分擔為原則，但區分所有權人會議或規約可以因為專有部分及共用部分坐落之位置關係、使用目的及利用狀況等情況，就公寓大廈共用部分之修繕、管理及維護費用之負擔，為有別於共有之應有部分比例之分擔規定。也就是說，原則上管理費是由區分所有權人以區分所有權比例分擔，也就是通常大樓會聽到按坪數收管理費，不過區權會或是規約也可以另外定標準。
許多大樓因為希望店面有人購買，因此會祭出比較低廉的管理費作為條件。但往往時間久了，清潔、水電、安全這些攸關大樓住戶與店面的問題會引發爭執，而許多大樓會採用增加店面管理費的方式試圖平衡住戶的不滿。不過就店家而言因為管理費調漲，成本因此增加，也會認為大樓為什麼可以出爾反爾。而究竟是否可以只調漲店面的管理費，以下用判決來分析說明。
- 不認可調漲–臺灣高雄地方法院101年度雄小字第1024號判決
判決認為，區分所有權人會議作成的多數決如果與少數人的權益發生衝突，法院除了看決議有沒有問題以外，還可以審查有沒有違背公序良俗或誠信原則。也因此對於本案的一樓本來有管理費折價，後來卻被要求管理費一視同仁。因為與少數人的權益發生衝突，所以有需要另外審查有無違反公序良俗或誠信原則。
首先，一樓的住戶基本上不會使用到電梯，而一樓店面甚至不會用到大樓內部，也因此當初大樓考量這些原因才給予管理費折扣，現在這些情形還在，大樓卻取消折扣，這樣的決議除了不符合平等原則也有違反公序良俗或誠信原則，因此認為決議無效。
再者，本案大樓經費充裕，不會因為管理費折價就造成管理費不足，卻反而取消折價對於受到影響的人而言是有害的。以理由來說只是對於被取消折扣的人懲罰，所以以理由來看也應該認為無效。
最後，本案大樓並不是所有一樓住戶與店面都取消管理費折價，在理由相同的前提下，卻只對一部分人實施，這樣的決議是違背誠信原則的。
因此基於上述理由，法院最終也駁回大樓管委會請求這些住戶交管理費的訴訟。
- 認可調漲–臺灣臺北地方法院110年度北簡字第9290號判決、臺灣高雄地方法院112年度雄小字第2554號判決
判決中同樣認為，決議本身除了形式上之外，對於多數決如果與少數人的權益發生衝突時，應該審酌理由才不會違背按應有比例分擔的原則，而法院也可以基於公平對於目的加以審查。
首先，基於私法自治，原則上如果沒有違反公序良俗與法律上強行、禁止規定，法院都會尊重區權會的決議。也就是說，最基本對於決議本身必須是沒有瑕疵的，召集、出席、表決這些關於區權會本身的規定務必要遵守。
而就臺灣臺北地方法院110年度北簡字第9290號判決，除調漲外另牽涉管理費不同收費標準。而不同收費標準主要的原因例如：沒有需要垃圾清運且有獨立出入口的店面管理費較低，而住宅部分又因部分作為營業用，需要使用較多社區資源，所以對營業使用的住戶收取較高的管理費。因為上述理由，法院認為本案管理費收取的標準在方式上符合按應有比例分擔且是符合公平的。
而臺灣高雄地方法院112年度雄小字第2554號判決，1樓店面認為，店面沒有使用管理室、垃圾集中區、公共區域，也就是說基本上管理費使用帶來的利益與店面無關，因此認為管理費從三分之一漲為二分之一不符合公平。然而判決認為，本案大樓提出的理由之一是因為財務支出持續增加，也就是大樓本身會有基礎的修繕費用，在這個前提下調漲管理費是為了大樓的共同利益並非為了損害店家，因此並無權力濫用的問題。再者，店面雖然有獨立出入口也不太使用公共空間，但實際上是大樓的一部份，水電管線、機電設施等都是共用的，並且店家實際上也有權使用公共空間。另外，大樓保全也提出服務店家的紀錄，店家因為會有不特定人進出，無疑會增加大樓安全維護的需求，且對於店家會使用的公共設施部分也可能加大耗損，也因此店家是有可能使用保全服務或增加大樓管理成本的。最終，判決認為，店面雖然使用部分公共空間的比例較少，但卻也可能增加部分管理成本，且實際上管理費二分之一仍然是對於店家的優惠，因此調漲管理費是有理由的。
綜合上面對於不認可與認可判決的分析，可以知道，調漲管理費在符合區權會決議的前提下並非不被許可，然而調漲的原因是否符合公序良俗、誠信原則、平等原則都會成為判斷的標準。如果只是因為關係不睦而調漲部分店面的管理費就非常有可能會被法院認為只是對於這些店面損害，不符合上開原則。反觀在理由完整的情形下，例如明確列出管理成本增加的可能、明確指出調漲的需要等，就較有可能被法院採信。也因此就調漲一事無法直接回答可以或不行，仍然需要看調漲的原因是否合理才能判斷。
- 案例說明
A大樓召開區分所有權人會議決議調漲1樓店面的管理費，假設決議程序都沒有瑕疵的前提下，就需要看理由是否符合公序良俗、誠信原則、平等原則。如果單就案例來看，決議沒有任何理由，這樣的情形就可能是不合理的。但假設今天A大樓表明理由是因為24小時便利商店半夜會聚集許多人，大樓長期花費許多保全成本並導致大樓公共基金難以維持，這樣的前提下，A大樓調漲管理費被認為有理由的可能性也會大幅增加。
