住宅政策三支箭出鞘！老屋延壽、虛坪改革、近零碳建築將重塑台灣房市
住宅政策重大變革。內政部主辦的「當前住宅政策座談會」聚焦三大主軸：「老宅延壽與擴大自主都更」、「虛坪改革」以及「近零碳建築轉型」。這三項政策被業界稱為「住宅政策三支箭」，目標在提升居住安全、交易透明度和環境永續，但能否成功關鍵在於能否轉化為可執行、可衡量、可融資的具體制度。
老屋延壽：從工程補貼到性能採購
政策第一箭瞄准台灣老舊住宅問題。建議將老屋延壽從「補貼工程」改為「採購性能」，讓政府每筆經費都對價為可驗證的成果，包括耐震能力達標、外殼熱工性能提升、無障礙與高齡友善設施落地。這些成果經過第三方查核後，將寫入建築履歷，與估價、授信、保險制度連動。
為降低資金門檻，建議設立「社區更新保證池」，搭配低利率修繕貸款與稅式支出，讓社區能在不搬遷、可負擔條件下完成「以修代拆」。這不只是技術路徑改變，更是將公共支出轉化為「安全年限」與「能耗下降」的具體治理承諾。
虛坪改革：用數據透明推動市場效率
第二箭虛坪改革強調用資料治理落地。政策建議明確區分「必要空間」（如電梯、避難動線）與「娛樂公設」，對免計範圍設定總量上限，並建立全國案場的實用率／公設比公開資料庫。
預售文件將強制揭露相關資訊，並與行政稽核與違規重罰連動。停車空間若改為專有並可核發權狀，應同步揭露全生命周期維運成本與保固責任，讓價格反映真實擁有成本。當買方能以數據比較坪效，供給自然會回到功能與效率競爭，金融機構也能以「有效使用面積＋性能」重新定價。
近零碳建築：讓永續成為可計算的投資
第三箭近零碳建築聚焦讓永續價值被金融體系「讀得懂」。建議公共建築率先以能源強度、碳強度做採購門檻；民間新建與整建則導入「性能換容積」與綠電長約的雙軌誘因，讓高效外殼、熱泵、智慧能源管理具備可計算的回收期。
同時發布「綠建融指引2.0」，讓節能量經查核即可折算利率或保證費減免；若未維持性能，則與稅負、保固與後續融資條件連動。當節能減碳被寫入現金流，近零碳才會從認證拼貼，轉為可投資的資產升級。
租賃市場改革：抑租不如穩租
政策也關注租賃市場穩定，建議以公開指標為續約上限建立可預期調整機制，同時對「耐震補強、外殼改造、機電汰換」等可舉證的重大整修設有條件例外。地方政府可透過電子契約與租賃登錄交叉驗證，設定調解與法扶處理時程KPI，讓爭議在一到兩個帳單周期內結案。
治理與執行關鍵
政策成敗關鍵在治理落實。建議立即公布三年期政策儀表板，左側顯示老屋耐震覆蓋率與整建完成率，中段是新案實用率與公設比分布，右側是建築能源／碳強度與長約占比。資料按季更新、按年檢討，並接受社會與議會監督。
同時在老屋密集、交易活躍、節能潛力高的行政區啟動「同捆式試辦」，將性能補助、履歷揭露、虛坪透明、強制揭露、性能換容積、綠融資等措施同步上路，設定三年KPI，用數據決定擴大推行範圍。
住宅政策三支箭目標明確，但執行挑戰不容小覷。
真正的考驗在於如何將前端的性能標準與揭露規則、中段的金融與稅務誘因、後端的履歷與監理機制形成有效閉環。
如果能夠成功建立這套系統，台灣將能在不扭曲市場供給的前提下，同步達成居住安全、可負擔與環境永續的多重目標。讓家庭敢住、能住、住得久，同時引導產業以可投資的方式走向近零碳轉型。這將需要政府部門間的高度協調，以及與民間業者的緊密合作，才能將政策理想轉化為市場現實。
