房屋稅新制！五大節稅秘訣幫你省下數十萬冤枉錢 M傳媒
在高房價與高持有成本並存的時代，許多屋主正在不知不覺中多繳了數十萬元的冤枉稅款！根據各地稅務局統計，近年不動產稅務申報錯誤與遺漏情況頻傳，成為民眾沉沒成本的隱形黑洞。特別是自住與出租房屋稅率差異巨大，地價稅、自住條件、設籍人數等細節稍有疏忽，就可能讓持有成本翻倍成長。
自住房稅率1%起跳 設籍與實住缺一不可
自2024年7月起「房屋稅2.0」（囤房稅2.0）正式上路，將於2025年5月首次依新制開徵房屋稅。新制明確規定自住房屋稅率為1.2%，若全國僅持有一戶且符合現值門檻者，稅率更可降至1%；非自住房屋則改採「全國歸戶、全數累進」計算，稅率自2.0%起跳，最高達4.8%，差距驚人。
新北市稅捐處特別提醒，必須同時符合「設籍」與「實際居住」兩項條件，才可適用自住稅率。若僅設籍但房屋實際用作出租、民宿或營業空間，將被視為非自住房屋，適用高稅率。地方稅務機關指出，民眾若未主動申報用途變更，將依非自住稅率課稅，並可能追補稅款與滯納金。
地價稅優惠千分之2 節稅幅度更驚人
比起房屋稅，地價稅的節稅幅度更加可觀。根據財政部規定，自用住宅用地可享千分之2的稅率優惠，而一般用地則依公告地價分級，稅率最高可達千分之55，差距達27.5倍之多。
基隆市稅務局指出，優惠稅率需「主動申請」，且須符合三大條件：
土地為本人、配偶或直系親屬所有，戶籍設於該地，實際作為住宅使用，且未出租或營業。每人（含配偶及未成年受扶養親屬）全國限一筆。許多民眾誤以為只要夫妻任一方申請即可雙方受益，實則不然，若土地登記為夫妻分別共有人，雙方皆須各自提出申請。
共有人節稅技巧 家庭設籍策略很重要
實務上還有一項容易忽略的「合併使用」認定。例如相鄰兩筆土地，若經查明為同一所有人或夫妻所有，且建物打通使用，即使僅設籍於其中一筆，也可合併認定為一處申請優惠稅率。
若家庭成員持有多筆不動產，靈活運用分戶設籍原則也有助提升優惠適用範圍。每位成年親屬皆可各自設籍並申請一筆地價稅自用優惠，若將不同不動產分別設籍於夫妻、父母、成年子女名下，即可適用多筆自用地價稅。
房屋拆除須主動申報 避免白繳冤枉稅
台中曾有民眾收到一筆針對早已拆除的房屋所開出的稅單，事後才發現因未辦理註銷手續，房屋稅仍持續計徵。稅務局說明，房屋若已拆除、自然倒塌，或改作非居住用途，必須由所有人主動向地方稅捐處申請註銷稅籍。
類似情況也常見於店面歇業未報、住宅轉為出租卻未改申報用途，稅務認定將以實際查核為準，補稅、追稅與罰鍰難以避免。民眾應養成習慣，只要房屋使用狀況有變更，就應立即向稅捐機關申報。
長期稅務規劃 贈與與繼承也有節稅空間
除了每年應繳的持有稅，長期來看，財產贈與與繼承也是節稅重要佈局方向。若家中長輩有多筆房產，提早贈與給成年子女並設籍，可提前享有地價稅與房屋稅優惠，降低持有成本。
但須留意贈與涉及贈與稅與房地合一稅，且若房屋與土地分別贈與不同人，可能影響日後稅率適用資格。而在所得稅方面，購屋自住者也可申報購屋借款利息扣除額，每戶以一屋為限，每年最高可扣抵30萬元。
M觀點 聰明節稅 讓房子成為真正資產
面對房市政策收緊與持有成本不斷墊高的現況，節稅已不只是富人專利，更是自住與一般多屋家庭必備的理財知識。稅務專家建議，民眾應養成定期檢視持有稅務的習慣，透過正確申報、自主檢查與家庭成員共同規劃，就能在合法前提下，大幅降低不必要的支出，讓房子成為資產，而非拖累財務的包袱。
