撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
大家好，我們今天要和大家討論的是與「房屋漏水」相關的法律議題，不管是新買的成屋、年代久遠的老屋，都有可能會遭遇到房屋漏水的問題，不僅損壞了既有的裝潢甚至傢俱，長期下來，對於居民的身心都是一大折磨，因此，該如何協調住戶們彼此之間、住戶與建商或管委會之間的權益衝突，就是實務上很重要的問題，而類似的判決與案例更是層出不窮。
因而，我們將簡單透過幾篇系列文章：「房屋漏水爭議（一）看看公寓大廈管理條例說了什麼？」、「房屋漏水爭議（二）剛買的新屋漏水，應如何處理？」、「房屋牆壁漏水，而樓上鄰居遲遲拒絕修繕，此時應該怎麼辦呢？」，希望藉此向大家說明，如果遇到了與房屋漏水有關的爭議，在法律上有那些可以協助您處理的方法！
一、簡介公寓大廈管理條例
現今的居住型態已經有別於過往獨門獨戶的空間，多半是採用集合式住宅的形式，相關的法律規範，除了依照民法第７９９條～８００條的規定之外，通常會優先適用「公寓大廈管理條例」，當中就各住戶（法律上用語稱為「區分所有人」）的權利義務關係、管理委員會的運作方式，都有比民法更為詳細的規定。
二、首先，找出哪裡漏水
發生漏水事件的首要步驟，就是找出漏水的地點，看究竟是哪裡出了問題？而該處究竟是屬誰應負責的區域？讓漏水的相關受害人，有對象可以請求其履行修繕、管理、維護的義務，或是得以就損害的部分依法請求賠償。
在公寓大廈管理條例中，主要是將公寓大廈分成「專有部分」、「共有部分」、「約定專用部分」、「約定共有部分」，後面兩者「約定專用部分」、「約定共有部分」的範圍與使用人，依照公寓大廈管理條例第２３條規定，必須要寫在規約裡面才會有效力。
以下我們就常見的狀況下，依照公寓大廈管理條例第１０條、第１２條的規定，討論公寓大廈各區域的所有人為何？誰應負起相關的修繕義務？做一個簡要的整理，然而，以下僅可做為參考之用，畢竟每個公寓大廈的使用情況都會有所不同，因此，詳細還是要依照您個案的規約再討論比較好喔！
（１）住戶具有修繕義務之區域：
專有部分：具有形式、實質上獨立性，具有獨立所有權的部分，較常見的例如：個人住家、套房等。
約定專用部分（又稱為共有專用）：原先的共用部分，經約定供特定區分所有權人使用的部分，較常見的例如：露臺、陽台、特定空地分區、地下室汽機車停車場等。
其他可歸責之部分：雖然原則上非屬住戶負責之區域（如下述由管委會負責之共用部分、約定共用部分；由相關住戶共同負責之共同壁、樓地板或其內管線等），但是若該住戶是具有可歸責之原因，則該住戶仍須負起責任。
（２）管委會具有修繕義務之區域：
共用部分：專有部分以外的其他部分，以及不屬於專有部分的建築物，較常見的例如：頂樓、大樓共同線路、樓梯等。
約定共用部分（又稱為專有共用）：原先的專有部分，經約定供共同使用的部分，較常見的例如：露臺、陽台等。
（３）住戶共同負責：
共同壁、樓地板或其內管線：若不可歸責於特定住戶時，則由共同壁、樓地板的雙方一起負責。
若是由管委會負責的公共區域，原則上修繕相關的費用，會交由公共基金支付，或區分所有人共有之應有部分比例分擔，然而，如果區分所有權人會議或規約有另外約定時，則依照另外的約定為定。特殊的是，在部分涉及維持公共環境、消防器材等維護時，政府得視情況，依照該時政策予以補助之。
三、住戶有配合修繕的義務
公寓大廈管理條例第６條
第１項：住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
第２項：前項第２款至第４款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
第３項：住戶違反第１項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
發生漏水時，若在尋找原因的過程中，會需要進入或使用到其他住戶的居住空間時，依照公寓條例第６條規定，為了公寓大廈的整體公共利益，該住戶原則上不可以拒絕，而如果該住戶違反時，依照公寓條例第４７條第３款規定，主管機關（地方直轄市或縣市政府），在受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知屆期改善，屆期不改善者，依法可以處以３０００～１５０００元的罰鍰，並得以連續處罰。
四、在法律上如何主張
相關的漏水爭議，在實務上，通常可以就修繕的必要費用、漏水造成的損失（例如：裝潢、家具、電器用品等），依法請求民事損害賠償，而這部分有時也會因為時間經過，而讓損害越發擴大的狀況，因此，我們一般多會建議雙方，若是發生漏水相關爭議，還是理性、積極地處理為宜，避免讓爭端不斷蔓延。另外，如果在房屋漏水的狀況中，因為居住品質嚴重下滑，導致的睡眠不足、或是心理壓力，視情況，於例外情事時，也有可能會有精神慰撫金的請求。
其實，在實務上若發生房屋漏水時，有時是住戶與住戶之間的私人爭議，有時則是涉及整體住戶與管委會雙方糾紛，甚至會與衍生出與建商相關的解約訴訟等，詳細的實際案例，請看我們後續文章的分享房屋漏水爭議（二）剛買的新屋漏水，應如何處理？」、「房屋牆壁漏水，而樓上鄰居遲遲拒絕修繕，此時應該怎麼辦呢？。
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