商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導
在日本股市頻頻創高之際，不動產市場的結構性變化同樣引發關注。根據不動產登記資訊的替代數據分析顯示，東京市中心公寓市場呈現明確趨勢：屋齡越新、交易越頻繁，顯示資金與需求正持續向核心區新建住宅集中。相關研究指出，這類現象不僅反映居住偏好改變，也與資產配置策略密切相關。
市中心新屋交易活躍 登記數據揭示輪廓
由 小池正人（SOMPO Institute Plus 資深研究員）透過不動產登記資訊進行分析，觀察東京23區核心地段公寓的所有權移轉紀錄，結果顯示，近年成交案件高度集中於屋齡較新的建案。相較之下，屋齡較高的中古公寓，無論交易頻率或流動性，皆明顯落後。
研究指出，登記資料能即時反映實際交易行為，避免僅依賴開價或廣告資訊所產生的偏誤。從數據結構來看，新成屋在完工後的前數年，交易量往往達到高峰，顯示市場對「新、近、核心」三要素的偏好正持續強化。
需求面因素：交通、機能與資產保值
市場人士分析，東京市中心新建公寓的吸引力，主要來自多重結構性因素。首先，交通節點密集、生活機能成熟，使核心區住宅在自住與出租市場均具競爭力。其次，在通膨與利率循環背景下，新屋被視為較能維持資產價值的標的，尤其對長期持有者而言，修繕與管理成本相對可控。
此外，隨著家庭結構小型化與單身、高齡人口增加，對於「地段優先於坪數」的需求更加明確，進一步推升市中心新屋的流動性。
投資觀點分歧：機會與風險並存
不過，研究同時提醒，交易活躍不等於全面看多。部分分析師指出，核心區新建公寓價格已處於歷史高檔，未來報酬空間可能受到利率走勢與政策調整影響。相較之下，部分屋齡較高但具備改建或再開發潛力的物件，仍可能在特定區域展現價值重估機會。
也有觀點認為，若日本經濟成長動能趨緩，投資需求退潮，市中心新屋的高流動性是否能長期維持，仍需觀察實際租金表現與人口流入狀況。
替代數據成為觀察新工具
小池正人指出，登記資訊等替代數據，正逐步成為分析不動產市場的重要工具。相較傳統統計資料，替代數據能更即時呈現市場溫度，對投資人評估進出時點、以及金融機構進行風險控管，皆具實務參考價值。
整體而言，東京市中心公寓市場正顯示出「新屋集中成交」的結構性特徵。對關注日本不動產與相關資產的市場參與者而言，理解這股趨勢背後的需求與風險，將成為未來布局的重要關鍵。
