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你沒有學到的資產配置》你覺得投資成功的首要步驟是什麼?林區的答案可能會讓你驚訝

你是否曾經夢想過一夜致富,嚮往成為華爾街的金融大亨,或者更進一步,成為像彼得.林區這樣的投資巨人?林區在他的13年基金操盤生涯中,年複利報酬率高達29%,他的成就讓人驚嘆。人們常常誤以為,他的成功是由於他只關注股票投資,但你可能會對真相感到驚訝。在華爾街的知名操盤手闕又上的新書《你沒有學到的資產配置:巴菲特默默在做的事》中,他揭示了林區在進行投資決策之前,會問自己三個問題,而最重要的一個問題是:「我有房子嗎?」驚人的事實是,即使在林區的股票投資能力無人能敵的情況下,他依舊深思熟慮地審視自己的資產配置。

林區投資法則:買房先行,股票再論

看來投資大師彼得.林區認為自住的房產還是優先於股票的投資,這有他的論點,有些還滿貼切的,他認為99%的房子能為你賺錢,雖然有些家庭被迫賠價出售,但很少人會一棟接一棟在住宅上賠錢。房地產究竟是家的溫暖、投資的避風港或投機工具?以上三種特質房地產都兼具了,投資房地產有兩種方式,一是實體的擁有和經營,例如你自住或出租的房屋,二是持有證券化的房地產信託(REIT),例如購買房地產公司的股票、房地產證券憑證,或房地產信託的指數基金等。

看房如研究論文,買股卻如抽獎

然而,房產界的投資天才有時是股市的白癡,九成房產投資者會賺錢,因為決定購買一間房子前,會先看過數十件案子,對學區、交通、格局、採光、周邊建設、屋況、整修預算……這些點點滴滴詳盡了解後才會下手,這是購屋人的共同經驗,也難怪彼得.林區嘆息,投資人花幾個月時間挑房子,選股時卻只花幾分鐘,買微波爐花費的時間都比買股票長。確實,房地產有兩大優勢是股票所沒有的。

優勢一、 價格下跌也沒有斷頭危機

同樣使用財務槓桿,房貸比股票融資安全,一般股票的融資額度大約五成,股價波動大,一旦暴跌很容易獲追繳令,甚至慘遭斷頭,被迫低點賣出,房產就沒有這樣的顧慮,你不會因房產跌價收到銀行的追繳通知,自住者也不會因為房價下跌而驚慌賣出。同樣是貸款,安全性大不相同,房產安穩多了。

優勢二、借貸成本相對低廉

房地產抵押的借貸成本,恐怕是所有財務商品中最低的,2015年台灣房貸利率也就在2.25%附近,相比之下,股票融資的利息大約6%左右。彼得.林區以美國來看,美國購買房產確實有很大的誘因,一是房貸可以抵稅(上限100 萬美元),而美國股票獲利是要併入稅負重的個人所得。

買房租房難抉擇?尋找資金最佳去處,智慧投資者的挑戰

其次,若是房價上漲多年,夫妻一輩子有一次50 萬美元獲利減免的機會,還有一點是美國租房貴,以所得收入來看,買房比較划算,這個現象在台灣剛好相反,所以投資人要面臨一個思考,在台灣投資房產是不是要像彼得.林區說的,先買房再投資股票,或者應該先找到好的投資標的,讓資金產生較高的收益,用來租房,畢竟台灣租金相對美國低廉。

居住需求與投資平衡,找尋自我答案

這是一個有趣、應該釐清卻不容易下決定的問題,因為這不單是一個財務數字的考量,而是和每個人的價值觀、生活態度及消費喜好都有關係。自住的房產需布置、規畫,產生一個家的歸屬感,這部分租屋時較難滿足,所以在做決策考量上,不用在意短期房價波動,且有時不一定是全然財務上的考量,有人認為房產不一定要自己擁有,只要住得舒服、符合預算,並不願意當「屋奴」。這兩者其實可以試著找到一個平衡點,達到理財投資的目的,也符合自己居住的需求。

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