只賣房子不賣地，地主還可以要求把房子拆掉？談民法第425條之1

2024-12-24

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要來和大家討論，「推定租賃」的法律問題，一般來說，如果房屋無故蓋在他人的土地上，土地的所有人可以請求房屋所有人，將房屋拆掉並歸還騰空的土地，不過，在某些狀況下，例如民法第４２５條之１的規定，就可以讓房屋所有權人，依法享有法律推定的租賃關係，而免除讓房屋被拆除的命運。

　　因而以下，我們將用實際的案例，來向大家討論幾個相關的法律問題：

一、什麼是民法第４２５條之１的推定租賃？有沒有需要注意的地方呢？

二、法院如何看待今天的案例呢？

【不要占用我的地！】

　　Ａ擁有一塊地，地上面有一棟房子，後來Ａ僅將房子賣給了Ｂ，然而不久，Ｂ因為做生意失敗，房子就被強制執行，而由Ｃ拍到了該房子，Ｃ在搬進去後，也將房子整修了一下，但沒想到，後來Ａ即以Ｃ買到的房子沒有占有土地的合法權利為理由，請求Ｃ要將房子拆掉，請問，此時Ｃ應該怎麼辦？

一、什麼是民法第４２５條之１的推定租賃？

（１）簡介民法第４２５條之１：

民法第４２５條之１

第１項：土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第４４９條第１項規定之限制。

第２項：前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。

　　民法第４２５條之１規定，如果土地與房屋原先同屬一人所有，後續是因為強制執行、買賣、贈與等關係，才讓土地與房屋分別形成不同人所有時，民法第４２５條之１使土地和房屋間具有受法律推定的租賃關係，讓房屋有一個合法的坐落權源（即租賃權），不過，房屋所有人同時其實也需要付租金給土地所有人。

　　然而，依照上面所說的，我們知道民法第４２５條之１是為了保護房屋的存續狀態，不因為更替所有人就需要面臨被拆除的命運，而耗費不少經濟資源，因此，適用這一條規定的同時，也有一些前提須要注意：

（１）必須是足以成為「獨立交易客體」的房屋

　　民法第４２５條之１規定的房屋，需要是可以遮風避雨、有經濟利用目的，可以被用來做交易的狀況；如果只是廢棄的磚石堆、單獨的四面壁等等，依法就應該被清空，並將土地歸還給土地所有人。

（２）房屋「得使用期間」內有租賃關係的認定

　　民法第４２５條之１規定，讓房屋在「得使用期間」內，與土地具有法律推定的租賃關係，而究竟什麼是房屋的「得使用期間」呢？實務上，有法院會以「行政院頒佈之固定資產耐用年數表」、或是「各縣市各類房屋折舊標準及耐用年數表」來審酌，一般的鋼筋混凝土房屋的使用期間約在５０年左右，如果超過正常使用期間太久，讓房屋已經失去可以被合理使用的狀態時，就有可能無法受到民法第４２５條之１的保障，而面臨被拆除的命運（高雄地方法院１０３年訴字第８５３號民事判決），但仍須以個案判斷為準據！