持份土地很難利用？提起「分割共有物之訴」吧！

2024-12-26

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要與大家討論的是「持份土地」的法律問題，會與民法中的共有相關，持份土地代表著多人共有一個土地所有權，也就一個土地地號上會同時有多個共有人的狀態，而每個共有人只擁有土地的部分所有權，因而此時，必須要將所有共有人的部分所有權加總後，才會是一個完整的土地所有權。

　　從上面的說明我們也可以猜想的到，在共有人無法擁有完整的所有權的情況下，若需要處分到共有物本身時，勢必就要考量到「全體共有人」的利益，這也是為何常聽到人說，擁有持份土地很綁手綁腳，無不希望能夠盡快分割，以終結難以利用土地的窘境。

　　因而以下，我們將透過一個實務上很常見的例子，向大家討論以下幾個相關的法律問題：

一、成為土地持份人，在處分房地前，有什麼需要注意的地方嗎？

二、提起分割共有物之訴時，法院會依照何種原則分割呢？

【三郎家族土地分割】

　　一郎、二郎、三郎兄弟三人共有一筆祖產土地，分別擁有該土地６／１０、３／１０、１／１０的所有權，三人多年來皆共同生活於該土地上，並在其上種植果樹、興建遮雨棚、建築家用住宅等，就房地的利用方式已經形成長年慣行，只是並未就土地另外定立分管契約。

　　未料，三郎長期於外經商失敗，便將自己所擁有的１／１０土地，移轉予陌生人山本，作為抵銷債務之用，然而陌生人山本與二郎家族全無任何往來關係，身為大哥的一郎知道二郎將土地的轉售他人，因為不想與外人共用土地，於是便希望能分割。

　　然而，一郎提出的分割條件讓陌生人山本很不能接受，為何要將最整筆土地最荒廢的部分逕自分配與他？難道作為土地繼受者是一點權利都沒有的嗎？於是此時，法院應該會如何分配呢？

一、成為土地持份人，在處分土地前，有什麼需要注意的地方嗎？

民法第８１９條

第１項：各共有人，得自由處分其應有部分。

第２項：共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。

　　身為土地的持份人，代表的是僅具有該土地持份比例的所有權，而持份是一個抽象的概念，無法體現在現實中的特定部分，例如：小美擁有土地１／２的持份，代表的是小美擁有土地１／２的所有權，因此只要是土地上的任何一個點，小美都擁有１／２的所有權，但是不得將土地切一半，主張該特定的一半為小美所擁有，否則若得以主張特定部分為特定人所獨有，此即和共有本身的概念相違背了。

　　因此，土地持份人需要注意民法第８１９條規定：第１項規定各共有人皆得自由處分「應有部分（持份）」，這裡指的是法律上的處分，也就是共有人可以將自己持分的所有權移轉給其他人、設定抵押權等，這對於其他共有人的權益不生影響，因此各共有人得以單獨自由為之；第２項規定，應得共有人全體之同意，才可以自由處分、變更、及設定負擔「共有物本身」，因為涉及「整筆土地」的利用，此時勢必就要考量到「全體共有人」的利益，以避免侵害到其他共有人的權益，不得讓單獨的共有人決定。

　　不過，土地法第３４條之１第１項，另將「整筆土地」處分、變更及設定負擔的門檻，從民法第８１９條第２項的需經「全體同意」，調降為「多數決」即可，以活化土地的有償利用行為。（編按：土地法第３４條之１的法律規定，我們之後再詳細以其他篇文章向大家探討之！）

二、提起分割共有物之訴時，法院會依照何種原則分割呢？

民法第８２３條

第１項：各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

民法８２４條

第１項：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

第２項：分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

第３項：以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

第４項：以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

第５項：共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

　　在我們今天的案例中，土地均為一郎同宗親族所共有，陌生人山本意外成為該筆土地的共有人之一，不過也因共有土地，時而會形成土地利用上的限制，加上山本為共有人中唯一的外人，更是增添了土地利用上的不便，不過民法規範上，為鼓勵共有人將共有物分割，原則上可以依照民法第８２３條第１項隨時請求分割，讓後續得以民法第８２４條第１項協議的內容來做分割，或是請求法院裁判分割，以終結土地共有的狀況。

　　而，在分割共有土地的案件中，因會涉及土地、房屋的最佳利用效益，在法院依照民法第８２４條第２項規定分割時，須考量三郎家族對土地的利用情形，盡量以原物原地為原則，保留既成道路、附近的河川、水溝等，並參酌土地是否有聯外道路可供通行，或是相鄰土地之人是否有意願提供共有人通行之用等等因素，下去為最適切的分割，若分割完造成部分共有人的持份面積過小者，不足部分則可以選擇以金錢賠償。