圖/王智恩律師
- 案例：
A大樓有提供設施住戶使用內部之休閒設施，如健身房、KTV，並由管委會酌收少額之使用費。然而近期管委會開會時發現，按目前的收費標準將難以維持休閒設施的經營，因此決議提高收費標準，然而部分區權人卻認為，管委會雖然平時負責收取使用費，然而並沒有決定使用費的權利。試問，管委會是否可以自行決定收費之標準？
- 按公寓大廈管理條例第10條第2項：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」再按同法第23條第2項第2款：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」
- 公用部分修繕、管理等依照公寓大廈管理條例是由管委會負責，然而費用原則上為公共基金或是區分所有權人負擔，公共基金繳納則是區分所有權人依照區分所有權人會議決議繳納。
- 參考臺灣嘉義地方法院112年度訴字第73號判決：「是以，公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之。再者，管理委員會係為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，其職務範圍包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，及公共基金及其他經費之收支、保管及運用，而管理委員會會議決議之內容不得違反同條例、規約或區分所有權人會議決議。本件原告以前述情詞主張被告所為系爭決議違反同條例第37條、第36條第2款、第7款、第13款、第10條第2項及系爭規約第14條、第19條等之規定，應屬無效。」可見，管委會對於共用部分可以清潔、維護、改良，並且有對於經費收支、保管、運用的權利。然而管委會決議內容不可違反公寓大廈管理條例、規約與區分所有權人會議。
- 參考臺灣臺北地方法院109年度訴字第3922號判決：「故公寓大廈管理條例就各區分所有權人究應依如何之標準繳納公共基金，並未強制定出收費標準，而係委諸區分所有權人會議決議，以期各社區得以制定出符合該社區現況之合理收費標準。」可見收費標準因為並無法律強制規定，所以主要還是以區分所有權人會議訂定。
- 因此，根據公寓大廈管理條例23條，各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，應載於規約才會生效。又修繕、管理、維護公共設施為管委會職責，但管委會是執行區分所有權人的事項，故管委會之決議內容不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議。又公共設施之收費標準並無強制透過法律規定，應由區分所有權人會議決議。
- 另一個問題在於，公寓大廈管理條例第23條第2項寫的是規約，則如果只是區權會決議是否符合規定？參考臺灣臺北地方法院100年度訴字第673號判決，認為規約也就是區權會通過的共同遵守事項，就算沒有直接明文寫入規約中仍然屬於條文所稱的規約，更進一步來說，區權會決議既然是區分所有權人通過也就會有規約的效力。依照團體法制及民主精神，只要是依法決議組織成員就應該受拘束，因此以區分所有權人會議決議並無問題。實務上許多判決也都是採相同的見解。
- 案例說明
本案例中，A大樓管委會因經營大樓內部之公共休閒設施而認為有提高使用費之必要，然而卻有住戶認為管委會並無此權利。參照上開見解，管委會職責為清潔、維修、維護等，然而訂定公共基金收取卻應該由區權人決議，因此如有增加使用費之需求應該於區權會提出並經過決議才能實施。並且案例中A大樓區分所有權人會議並未授權管委會自行決定，因此管委會並不能逕行調整公共休閒設施的收費標準。
