呂崑富 睽違350天，房市終於等到天降甘霖 新青安貸款鬆綁，救急還是救本？
行政院於2025年9月4日拍板，將「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（新青安）排除在《銀行法》第72條之2的不動產放款比率限制之外，並回溯至9月1日生效。知識傳媒 貸款達人 呂崑富 表示，這項被市場稱為「不動產放款天條」的鬆綁，旨在解決近期嚴重的「房貸荒」問題，讓銀行在辦理新青安貸款時不再受30%上限約束，以釋出更多放款量能。
自2023年8月新青安政策上路以來，已累計核貸近13萬戶，金額逾9,900億元，其中約七成三的借款人年齡在40歲以下。
然而，由於央行去年9月實施第七波選擇性信用管制（市場稱「金龍風暴」），銀行不動產放款比率逼近預警線，導致許多民眾申辦自用住宅貸款時遭拒或貸款卡關。公股銀行尤其受到影響，例如合庫銀不動產放款占比達28.3%，為八大行庫之冠。
新政規定，9月1日後撥款的新青安案件不計入銀行法限額，公股銀行每月可釋出約300-500億元的房貸量能。合作金庫銀行預估將恢復每月60-70億元新青安貸款的撥貸量能，並優先承作相關案件。
呂崑富觀察市場反應：
正面效應：
1. 首購族短期解渴：對符合新青安資格的首購族而言，此舉無疑是「天降甘霖」。過去新青安貸款常需等待2-3個月才會核撥，新政可緩解排隊撥款問題，讓部分被「誤殺」的申貸者順利過關。
2. 市場信心回升：營建類股在政策宣布後大漲超過6%，顯示市場對政策鬆綁的樂觀反應。
3. 公股銀行承作意願提升：例如臺灣銀行將資源用於自住購屋民眾，優先處理首購及自住需求。
市場挑戰：
1. 範圍有限：鬆綁僅適用於新青安貸款，一般房貸、換屋族及多屋族仍受信用管制約束。銀行法額度採計的定義放寬不等同實際申貸條件放寬，房貸放款仍受信用管制约束。
2. 資金量能不足：僅今年9月後的新青安放款不計入上限，並非過去兆元貸款全數鬆綁，短期內能釋出的資金量有限。房貸水龍頭並未全開，只是「滴滴答答多幾滴水」。
3. 房價與利率壓力：當前房價仍高，利率突破2.5%，自住客戶即使能貸款也僅能緩解壓力，未必能負擔高額房價。此外，銀行對貸款人的財務信用審核仍維持嚴格風控標準。
呂崑富建議制度性改革才是長遠之計
新青安鬆綁雖是短期救急之舉，卻暴露了房市根本性問題：
政策搖擺不定：
房市長期受政策週期性乾旱與暴雨影響，缺乏可預測的貸款制度。例如，央行信用管制與銀行法限額的雙重限制，讓市場陷入「先簽約、後核貸」的豪賭困境。
結構性缺水：
鬆綁僅針對青年首購，但換屋族、中產家庭及非青安貸款者仍面臨「貸不到」困境。鄉林集團董事長賴正鎰直言，水龍頭還可開大，應將都更危老案及工業廠房也排除在限額外。
制度設計缺陷：
台灣超額儲蓄率創歷史新高（2025年達17.51%），顯示資金充裕卻未能有效導入房市。銀行受制於政策，無法穩定提供貸款，導致市場供需失衡。
甘霖之後，需建長流之水
新青安鬆綁是政府回應民意的及時雨，但僅能緩解部分首購族之急，無法從根本解決房市結構性問題。真正的改革應著眼於：
1. 建立穩定可預測的貸款制度：避免政策搖擺，讓銀行敢放款、民眾敢購屋。
2. 擴大政策適用範圍：將都更、危老等政策性貸款納入鬆綁，平衡首購與換屋需求。
3. 強化市場透明度：金管會已嚴禁銀行搭售房貸壽險，未來應進一步確保鑑價與成交價一致，減少購屋糾紛。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富 提醒 350天的等待換來一場甘霖，但政府若不能將此轉化為長流不息的水源，房市仍難擺脫「看天吃飯」的循環。唯有從制度面著手，才能讓青年不再仰望蒼天祈雨，而是擁有一條確定的水路走向安居之路。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
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