信貸投資卻卡關房貸？專家教戰「負債比管理術」 M傳媒
隨著投資理財觀念普及，許多民眾運用信用貸款進行投資，卻在購屋時面臨負債比過高的難題。近日有網友透露，其信貸額度已達月薪22倍，雖然投資有價證券價值頗高，但仍擔心影響未來房貸申請。這案例反映當前許多投資型購屋族面臨的共同困境，如何在既有信貸與新房貸間取得平衡，成為關鍵課題。
負債比迷思：數字背後的真相
銀行房貸專員分析，所謂「負債比很低」的說法需要謹慎解讀。雖然投資有價證券價值高可能提升資產負債表品質，但銀行審核房貸時，更關注的是「收支負債比」與「總資產負債比」。信貸金額達月薪22倍，換算下來每月還款金額可能已佔收入相當比例，這確實會影響銀行對房貸申請的評估。
實務上，多數銀行對房貸申請者的總負債比要求通常在60-70%以下，且會綜合評估申請者的收入穩定度、信用評分與擔保品價值。
策略選擇：三條路徑的優劣分析
第一方案「保留信貸」：
雖然投資有價證券價值高，但銀行仍會將信貸月付金計入負債比。即使房貸只需貸6成，信貸仍可能影響核貸額度與利率。建議先找房貸專員進行預審評估。
第二方案「支付違約金清償」：
支付違約金雖能立即降低負債比，但需要精算違約金與可能獲得的房貸利率優惠間的得失。通常違約金約為貸款金額的1-2%，需評估是否划算。
第三方案「壽險借款過渡」：
透過保單借款雖較簡便，但這筆負債同樣需要揭露在房貸申請中。且新青安貸款方案要求申請人需符合特定條件，若有其他負債可能影響資格。
新青安貸款資格關鍵
銀行主管指出，新青安貸款雖有優惠利率，但申請人需符合「無自有住宅」、「信用狀況良好」等條件。若已有其他貸款，銀行會綜合評估申請人的還款能力。建議申請前先清償其他高利率債務，降低負債比，才能提高核貸機會。
專家建議：四步驟購屋規劃
1. 先進行房貸預審：找2-3家銀行進行房貸預審，了解實際可貸額度與利率
2. 精算違約金成本：若決定清償信貸，仔細計算違約金與房貸優惠間的差額
3. 評估保單借款可行性：了解保單借款利率與條件，作為過渡性選擇
4. 考慮投資部位調整：部分變現投資部位來降低負債，也是一個選項
M觀點 在低利率環境下，運用槓桿投資已成趨勢，但當計畫購屋時，需要重新審視負債結構。
專家建議，與其糾結於單一方案，不如進行全面財務規劃，包括債務整合、資產配置與房貸方案比較。最重要的是保持信用狀況良好，並預留足夠的財務緩衝空間，才能在不影響投資節奏下，順利實現購屋夢想。
