商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
美國商用房地產市場面臨越來越大的壓力，貸款機構正著手處理數百億美元的不良貸款。由於利率自 2022 年以來持續上漲，為房地產債務進行再融資變得更加困難。許多貸款機構最初選擇延長到期貸款，希望利率下降或現金流增加，這種策略被稱為「extend and pretend」（延長和假裝）。
然而，現在許多貸款機構已停止觀望，違約率也隨之上升。根據 Trepp 的數據，以商業不動產抵押貸款證券（CMBS）形式存在的辦公室貸款，其違約率在今年 1 月攀升至 12.34%，創下自 2000 年開始追蹤以來的最高紀錄。
貸款機構，尤其是對辦公室所有者，也逐漸意識到房地產價值和現金流的下降不僅僅是對經濟週期的反應。越來越多的債權人認為，工作場所和混合辦公模式的結構性轉變已永久性地降低了對大多數辦公空間的需求。
隨著不良商業房地產債務的規模攀升至 2008 至 2009 年金融危機後的水平，這種轉變也隨之而來。Morningstar DBRS 在 1 月份發布的報告顯示，今年到期的、以證券形式存在的約 1,000 億美元商業房地產貸款中，超過一半可能無法在到期時償還。相較之下，2024 年和 2025 年的到期償還率約為 75%，2023 年則超過 80%。
部分貸款機構最終將修改並償還這些貸款，但越來越多的貸款將走向止贖或清算。其中一個問題貸款案例是位於曼哈頓中城的前紐約時報總部大樓上層的 5.15 億美元抵押貸款。該物業的業主 Brookfield Asset Management 自 2020 年以來已將貸款延期了五次。由於未能如期償還貸款，且該物業準備失去其最大的租戶之一，該債務已於去年底轉移給特殊服務機構。
Brookfield 的發言人表示，他們正在採取第一步，與貸款機構展開真誠的結構性對話。這些停滯的貸款所造成的影響不僅限於貸款機構和業主。陷入困境的房產往往缺乏維護、升級和租賃所需的資金，進而對租戶和周邊社區造成影響。包括聖路易斯、奧勒岡州波特蘭、聖地牙哥和達拉斯在內的許多市中心，都正因所謂的「殭屍辦公大樓」拖累周邊地區而苦苦掙扎。
CW Asset Management 的資深董事總經理 Alex Killick 表示，他認為情況尚未結束，未來還有更多問題浮現。根據 Trepp 的數據，目前有近 250 億美元的 CMBS 貸款已過到期日，但尚未償還、清算或正式延期。而在疫情爆發前，這個數字幾乎為零。Trepp 應用研究和分析主管 Stephen Buschbom 指出，上次看到如此高規模的未解決到期貸款，是在 2013 年上半年。
美國未償還的商業房地產債務總額接近 5 兆美元，其中銀行和儲蓄機構持有最大的份額，約佔 36%。迄今為止，最明顯的壓力出現在 CMBS 市場，約佔未償還債務的 15%。
對於 2019 年至 2021 年期間發放的貸款，到期利率與當今 CMBS 市場的可用利率之間的差距，在某些情況下可能超過 3 個百分點，許多借款人根本無法承受這種差異。Morningstar DBRS 的資深副總裁 Rachel Sill 表示，借款人更願意放棄房產。
不過，並非所有消息都是負面的。包括工業建築和以雜貨店為主的零售中心在內的一些房產類型，由於需求穩定和現金流更具彈性，持續表現良好。資本市場也保持活躍。2025 年 CMBS 的發行總額達到約 1,256 億美元，比去年同期增長約 21%，是金融危機以來最高的年度規模。
儘管如此，銀行體系的部分領域也開始出現壓力跡象。雖然最大的資金中心銀行尚未報告重大問題，但區域貸款機構的壓力正在增加，這些機構在上一個週期積極提供商業房地產貸款。Atrium Data 追蹤銀行業的執行長 Ryan Alfred 表示，他們正在進入困境的高峰期。Bank OZK 是一家總部位於阿肯色州的貸款機構，因其在商業房地產方面的風險敞口而受到密切關注。在其不良信貸中，有超過 1.56 億美元用於麻州劍橋一處辦公室和住宅項目的建築貸款。由於 42.2 萬平方英尺的辦公區域大部分空置，如果借款人無法進行資本重組，該銀行正準備接管該房產。
Bank OZK 的執行長 George Gleason 向分析師表示，商業房地產的衰退已進入「後期階段」，該銀行已準備好「以良好的狀態度過本週期的剩餘時間」。
美國商用不動產市場的現況，也可能對台灣的房地產投資者帶來警惕。面對升息壓力與產業結構轉型，投資者應審慎評估風險，留意潛在的市場波動。
