商傳媒｜簡明心／綜合外電報導
全球房地產眾籌市場在經歷了前幾年的動盪與整合後，於2025年規模已達約290億美元，年成長率達43%，並在2026年進入一個更為成熟與選擇性的階段。這種投資模式允許個人投資者將小額資金匯集，共同持有房地產項目份額。
房地產眾籌模式主要分為兩類：權益投資與債務投資。權益投資讓投資者擁有部分產權，共享租金收入與房產增值，雖然潛在報酬較高但波動性大，資金通常鎖定五至十年。債務投資則是以貸款形式提供給業主，提供可預測的固定利率，並在出現問題時享有優先償付權。
市場動盪與挑戰
回溯至大約五年前的2021年，房地產眾籌曾被視為替代性投資領域的熱門選項，數十個平台如雨後春筍般湧現，承諾以最低500美元的門檻，讓個人也能參與機構級的商業房地產交易。當時的環境特點是近乎零的利率、住宅價格飆升、資本化率偏低，以及大量散戶資金的湧入。
然而，隨著美國聯準會（Federal Reserve）升息，低利率環境告終，市場面臨巨大壓力。許多在2020至2021年以4-5%低資本化率承作、並使用浮動利率貸款的項目，因融資成本大幅上升而難以維持損益平衡。這導致部分平台面臨贖回凍結的困境，例如Fundrise在2022至2023年期間曾暫停或延遲贖回。此外，也有部分平台未能挺過這波考驗，例如專注於分時度假租賃的Here已於2024年初停止營運，而RealtyShares更早之前也已關閉。歐洲市場在2024至2025年也出現顯著整合與多起破產事件。
監管與產業現況
在監管方面，Fundrise Advisors, LLC曾因2023年未充分揭露其800萬美元的網紅行銷計畫，與美國證管會（SEC）達成和解，並支付了25萬美元罰款。這顯示了市場在快速發展中，監管單位也加強了對訊息透明度的要求。
如今，市場在經歷一輪洗牌後，呈現出規模縮小、更具選擇性且更為透明的樣貌。以美國為例，約有五個主要平台瓜分了散戶投資者房地產眾籌市場約九成的份額。主要平台包括Fundrise，提供多元化的eREITs（包括住宅與商業地產），最低投資額僅10美元，不要求合格投資人資格，且提供有條件的季度贖回窗口。其報酬率在不同策略和年份間約落在3%至22%。
Arrived則專注於獨棟住宅租賃，最低投資額約100美元，同樣不要求合格投資人資格，由貝佐斯（Jeff Bezos）和斯潘塞·拉斯科夫（Spencer Rascoff）等知名投資人支持，至今已支付超過350萬美元的股息。RealtyMogul則提供非合格投資人的MogulREITs，以及針對合格投資人的個別商業房地產項目。CrowdStreet和EquityMultiple則主要服務合格投資人，前者最低投資額為2.5萬至5萬美元，主要投資辦公、工業和零售等商業地產，目標內部報酬率（IRR）為14-20%；後者最低5,000美元，專注於商業股權與債務投資。
值得一提的是，Fundrise已於今年3月將其旗下創投產品Fundrise Innovation Fund在紐約證券交易所（New York Stock Exchange）掛牌上市。
投資人注意事項
房地產眾籌適合已備妥基本財務需求、擁有可承受五至十年非流動性資金的投資人，期望在不擔任房東的情況下接觸房地產市場，並願意進行平台盡職調查。對於流動性儲蓄不足、短期內需要資金或尋求日常流動性的投資人而言，此模式並不適合。高流動性風險、平台風險、複雜的費用結構以及潛在的監管問題，都是此模式固有的特點。建議投資人仔細評估平台的過往績效、透明度、費用結構、監管紀錄及贖回條款。
