商傳媒｜方承業／綜合外電報導
美國房市在經歷金融海嘯後的長期榮景，以及疫情期間的超低利率狂潮後，正逐步進入新的轉折點。美國房貸產業最具代表性的組織——Mortgage Bankers Association（MBA）最新研究指出，未來十年美國住宅需求可能逐漸放緩，市場結構正從長期供不應求，轉向供需重新平衡的新階段。
過去十多年，美國房市最大的支撐力量來自人口結構變化。金融海嘯後，大批千禧世代陸續進入成家與購屋階段，推升住宅需求快速成長。然而新屋供給速度未能同步跟上，導致全美累積出現數百萬戶住宅缺口。供給不足加上人口紅利，使美國房價在2012年至2021年間進入長達近十年的多頭循環。
疫情期間，市場更迎來前所未有的刺激。歷史低點的房貸利率大幅降低購屋成本，帶動買氣爆發，房價與租金同步創下歷史新高。當時許多建商積極擴大開發規模，尤其是在德州、佛州、亞利桑那州等「太陽帶」（Sun Belt）地區，大量興建住宅與公寓產品。
不過，市場條件如今已經明顯改變。
隨著聯準會升息週期推高房貸利率，加上建築材料、人力與土地成本持續攀升，新屋開工數量開始下降。最新數據顯示，美國獨棟住宅開工量已降至近一年來低點，顯示建商對未來需求轉趨保守。
另一方面，前幾年大量興建的新住宅陸續完工進入市場，使供給快速增加。部分都會區空置率開始上升，待售房屋數量持續累積，租金漲幅也逐漸降溫。
尤其是近年成長最快的太陽帶城市，供給增加速度遠超過需求成長速度，市場開始出現明顯變化。部分地區賣家已不再掌握主導權，而是需要透過降價、提供優惠或協助支付貸款成本來吸引買家。
MBA首席經濟學家 Michael Fratantoni 指出，美國越來越多區域正從賣方市場逐步轉向買方市場，未來幾年這項趨勢可能更加明顯。
值得注意的是，美國房市並非全面崩跌，而是進入結構性分化階段。
人口持續流入、就業強勁以及產業投資增加的地區，房價仍可能維持穩定甚至繼續成長。例如人工智慧、半導體與高科技產業聚集的區域，仍具備較強支撐力。
但人口外流、高房價及經濟成長趨緩的城市，則可能面臨較大的修正壓力。
對全球投資人而言，美國房市的變化也具有指標意義。過去十多年，美國房地產被視為兼具增值與避險功能的重要資產，如今市場正逐漸回歸基本面，投資人將更重視人口結構、就業機會、產業發展與區域經濟實力，而非單純依賴低利率帶來的資產膨脹效應。
從更長遠角度來看，美國房市正從「供給不足推升價格」的時代，逐步走向「供需平衡決定價格」的新週期。未來十年，房價是否持續上漲，將不再只是利率問題，而是人口、就業、產業與城市競爭力的綜合考驗。
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