商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導
新冠疫情期間，美國房地產市場在極低利率、遠距辦公興起與長期供給不足等多重因素交織下，掀起近代罕見的購屋熱潮。30年期固定房貸利率於2021年1月下探至2.65%歷史低點，大幅放大購屋者槓桿能力，市場交易量與成交價同步飆升。然而，隨著升息循環展開與經濟回歸常態，這波狂熱逐步退場，房市也進入修正與盤整階段。
疫情初期，美國多地一度暫停帶看與實體交易，房仲產業陷入短暫停擺。但隨著聯準會大幅降息並推動量化寬鬆政策，資金成本迅速滑落，市場情勢急轉直上。低利環境讓購屋族每月還款負擔顯著下降，購買力瞬間提升，部分家庭甚至提前換屋或進場投資，帶動需求暴增。
同一時間，混合辦公與遠距工作模式快速普及，改變居住偏好。過去強調通勤便利的市中心公寓，逐漸讓位給強調空間與隱私的郊區住宅。具備庭院、獨立書房或泳池等設施的物件，成為市場搶手貨。人口流向由核心城市轉往近郊與次級城市，房價結構隨之重塑。
然而，需求的急遽擴張並未伴隨供給同步增加。事實上，美國在疫情前即面臨長期住宅供應不足的結構性問題。疫情期間，建築業更遭遇勞動力短缺、原物料價格飆升與供應鏈瓶頸，施工進度受阻，新屋完工量難以追上銷售速度。供需失衡使競價成為常態，不少物件在開放參觀前即獲多筆高於開價的報價。
部分高端物件更出現數十組買方競逐的情況，成交價大幅超越標價，反映市場資金動能與預期心理推波助瀾。投資型買盤與自住需求交錯，使價格在短時間內快速墊高，市場情緒一度呈現過熱跡象。
科技工具也在此期間快速滲透產業。虛擬看屋、視訊導覽與線上簽約成為常態流程，提升交易效率，但同時也加速決策節奏，壓縮買方評估時間。數位化雖改善體驗，卻也放大競價壓力。
不過，這波榮景並非沒有代價。隨著通膨升溫，聯準會自2022年起展開升息循環，房貸利率迅速回升至6%以上，高利率環境使購屋負擔顯著增加，成交量明顯降溫。部分地區價格出現修正，市場回歸理性議價。房市從高速擴張轉向結構調整。
觀察華盛頓特區都會區等就業基礎穩健地區，市場韌性相對突出，受過良好教育的勞動力與高薪產業支撐基本需求。然而，全美層面仍面臨可負擔性壓力升高的挑戰，首購族進場門檻明顯抬升。
整體而言，疫情期間的房市繁榮是低利政策、居住型態轉變與供給瓶頸三力共振的結果。未來市場走勢將取決於利率路徑、建築供給改善速度與人口移動趨勢。專家指出，若利率維持高檔，價格漲勢將受限；若供給持續不足，部分區域仍可能出現結構性支撐。
這段特殊時期，已成為美國房市發展史上的關鍵篇章，也為全球房地產市場提供了重要參照樣本。
