租金管制來襲！荷蘭慘案在台重演？專家警告：房租將暴漲17%
台灣內政部近日推出《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，引發市場正反兩極反應。這項被譽為「租屋族福音」的政策，旨在保障租客權益，卻也可能帶來意想不到的後果。內政部宣布的兩大措施包括「青年婚育租屋協助專案」和《租賃條例》修法。根據規劃，2025年至2028年間將釋出超過1.1萬戶婚育宅，並將社會住宅的20%保留給新婚及育有學齡前幼兒的家庭優先入住，育兒家庭承租年限更可長達12年。
同時，政府擴大租金補貼資格，所得標準從最低生活費3倍放寬至3.5倍。符合婚育資格的家庭還能進一步加碼：登記結婚2年內補貼增加50%，每多生一胎再加碼50%。在修法方面，四大方向包括：保障三年租期、限制租金漲幅（不得超過當月房租指數年增率）、禁止房東拒絕房客申請租補或遷入戶籍，以及提供免費糾紛調解機制。
專家憂慮：良好的初衷可能帶來反效果
儘管政策意在減輕租屋負擔，景文科技大學財務金融系副教授章定煊警告，這可能導致「價漲量縮」的副作用。租金補貼提高了租客的支付能力，但在平價住宅供給不足的情況下，反而可能讓房東有抬高租金的空間。加拿大約克大學副教授沈榮欽更直言，租金管制是「復古」的政策，並引用經濟學家索維爾的觀點指出，1960年代埃及實施租金管制的結果是「人們不再投資公寓建造，租屋及住屋的供應極其短缺」。
國際案例：荷蘭的失敗經驗
荷蘭的經驗可供借鑑。2024年實施《平價租金法案》後，全國租金平均漲幅逾5%，社會住宅租金漲幅更是逼近管制上限的5.8%。2025年荷蘭租金持續飆升，私人租賃市場的平均房租在過去一年上漲了超過17%。荷蘭租賃房源持續減少，部分原因是新規導致出租收益下降，房東選擇將房屋出售轉為自住。2025年第二季度，市場上可供出租的私人租賃房屋僅有12,744套，同比減少36.4%。
執行面挑戰
保障三年租期的政策在實務上可能出現極端案例。例如房東過世後由子女繼承，繼承人能否收回房屋？房東聲稱要自住而收回，政府如何稽核？若制度過度偏向房客，房東在難以排除「租霸」的情況下，可能選擇退出市場。若有2%的房東退出，相當於減少2萬戶供給，這個數字已逼近現有社會住宅存量。
政策政治經濟學
章定煊引用經濟學家布坎南的公共選擇理論，指出政策背後可能是「選票利益最大化」的邏輯。執政者面臨房價和租金飆漲，試圖同時討好有房階級和無殼蝸牛，最大公約數就是提供補貼。然而，這種補貼掛帥的政策可能弱化結構改革。當初政府目標是大量興建社會住宅，但由於興建速度趕不上，轉而推動包租代管，最後祭出最容易執行的租金補貼。
M觀點，租金管制政策正處於十字路口。雖然短期內可能緩解部分租屋壓力，但若缺乏增加供給的配套措施，恐怕會重蹈國際覆轍，導致租金不降反升、租屋供應減少的困境。如何在租客權益保障與市場健康發展之間取得平衡，將是政府必須審慎思考的課題。
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