商傳媒｜記者陳宜靖／綜合外電報導
在房價高檔盤旋與貸款規範收緊的雙重壓力下，首爾住宅市場出現結構性轉向。2025年首爾60平方公尺以下小戶型公寓價格年漲5.71%，漲幅居各坪數之冠；同時，小宅在預售市場的申購占比逼近六成，平均競爭比突破172比1，顯示資金與需求明顯向「小而精」產品集中。
價格指數顯示小宅領漲
根據韓國房地產委員會公布的分面積公寓銷售價格指數，2025年首爾60平方公尺以下住宅年漲5.71%，高於135平方公尺以上（5.59%）、85至102平方公尺（5.52%）及60至85平方公尺（5.36%）等區間。若觀察首爾都會圈，小宅漲幅2.77%，同樣優於60至85平方公尺的2.46%，呈現量價齊揚態勢。
供給面尚未顯著放量、建築成本居高不下，加上核心區位稀缺性，使小宅在總價門檻較低的優勢下，兼具資產保值與自住彈性，成為市場資金的主要去向。
申購市場六成選小宅 競爭比飆升
在預售市場，小宅熱度更為明顯。依房地產R114統計，2025年首爾共有177,840名購屋申請者選擇60平方公尺以下戶型，占比59.7%，平均競爭比達172.8：1，刷新歷史高點。相較之下，60至85平方公尺戶型競爭比為160.0：1，85平方公尺以上則降至51.3：1。首都圈整體申請人數方面，小宅（218,047人）更首度超越中型住宅（217,322人）。
需求端的變化與家庭結構轉型密切相關。單人與雙人戶占比攀升，通勤與生活機能導向的選址偏好，使坪效與格局設計成為購屋決策關鍵。近年新案強調高收納、複合機能與社區公設共享，提升小宅產品力，也擴大其吸引力。
房價高檔與貸款限縮 推升總價敏感度
依韓國住房和城市保障公社資料，首爾私人公寓平均售價約每平方公尺1,594萬韓元，換算每3.3平方公尺約5,269.4萬韓元，雙雙創高。2025年10月中旬起，首爾與京畿道部分受監管區域的房貸額度進一步下修，提高自備款門檻與資金成本。在總價壓力上升之際，購屋族更傾向以較低總價切入市場，推升小宅成交與申購動能。
市場觀察指出，利率走向與監管政策仍是左右需求的核心變數。若貸款條件持續緊縮，總價敏感度將維持高檔，小宅優勢可能延續；反之，若資金環境轉寬，中大型產品的換屋需求或有回溫空間。
結構性轉向或成中期趨勢
業界分析認為，小宅走強並非短期題材，而是人口結構、居住型態與金融條件交織下的結構性轉向。隨著共享設施、社區管理與智慧家居普及，小戶型在機能與品質上的差距縮小，市場接受度提高。然而，也有觀點提醒，若供給集中於同質化產品，未來可能面臨租售競爭加劇與收益率壓縮的風險。
整體而言，首爾住宅市場正從坪數導向轉為總價與機能導向。小宅以價格門檻、產品升級與人口紅利為支撐，短期內仍具相對優勢；中長期走勢則有賴政策節奏、利率環境與新增供給結構的協同變化。
