房東詢問：租約一定要寫成書面契約嗎？定期／不定期租約會差很多嗎？

楊秉鈞

2024-11-11

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撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

一、「口頭」、「不用先支付訂金或租金」就可以成立租賃契約！

租賃契約只要雙方口頭約定即可成立，不需要有書面契約，如果雙方就「以物出租給他方使用、他方支付租金」一事已有共識時，租賃契約即已經成立，不論雙方是否有簽署書面契約、也不論租金是否有確實交付，只要有口頭上的約定即可。

民法第４２２條
不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

需要注意的是，在不動產的租賃中，如果一開始雙方只是口頭約定而已，在租賃關係超過一年後，當初的口頭約定即會成為「不定期契約」，詳細會有怎樣的影響，請看以下的說明。

二、留意「定期、不定期」租賃契約其實很不一樣！

定期契約，是已經就契約的終期有了約定，雙方的契約關係可以持續到終期為止，待租約到期時，房東可以請求房客搬走；而不定期契約，則是代表契約是沒有終期的，房東無法以租約到期為理由，來請求承租人搬走。

民法第４５１條
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

需要注意的是，依照民法第４５１條規定，如果雙方一開始有簽訂定期的租賃契約，待租賃契約屆滿之後，如果出租人仍繼續允許承租人使用收益房屋的話，雙方的契約關係，將會轉換成「不定期契約」而繼續下去。

三、沒有定期限的租賃契約，房東要怎麼將房屋收回來？

（Ａ）土地法：承租人收回房屋的限制

土地法第１００條
出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
1. 出租人收回自住或重新建築時。
2. 承租人違反民法第４４３條第１項之規定轉租於他人時。
3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
5. 承租人違反租賃契約時。
6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

土地法第１００條，針對出租人收回房屋的事由設有限制，除非房東能滿足這６款事由當中的其中一款，否則房東在租約還沒到期時、或根本沒有約定到期期限時，無法隨意地將房屋收回，進而強制要求房客遷離。

詳細看土地法第１００條規定中的６款事由，除了第１款出租人收回自住或重新建築以外，其他５款的規定，都是以承租人沒有依法履行租賃契約中的義務為要件，也就是說，如果房客按時給付租金、沒有違法轉租、盡到對租賃物的善良管理人責任時，在雙方租賃期間尚未到期時，除非房東要將租賃物收回自住或重新建築之外，房東將會很難終止租約。

而在解釋第１款的出租人收回自住或重新建築時，出租人需要對收回自住的「正當理由」、「必要性」負舉證責任，法院曾承認因子女新婚，有新的住屋需求，讓出租人具有合法收回房屋的權利（桃園地方法院民事判決１０９年度訴字第２３２０號、臺北地方法院民事判決１０９年度訴更一字第１２號）

（Ｂ）租賃住宅市場發展與管理條例：得提前終止租賃契約

租賃住宅市場發展與管理條例第１０條
第１項：租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
1. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
2. 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳。
3. 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
4. 出租人為重新建築而必要收回。
5. 其他依法律規定得提前終止租賃契約。
第２項：出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
1. 依前項第１款至第３款及第５款規定終止者，於終止前三十日。
2. 依前項第４款規定終止者，於終止前三個月。

另外，我們也可以看看於民國１０６年修正，租賃住宅市場發展與管理條例第１０條規定，當有第１項中的５種情況時，出租人有權利提前終止租約，不過其實仔細看會發現與土地法第１００條的要件差不多（除了增加房東於房客遲付租金的催告義務、轉租的書面同意要件；刪除承租人因自用而收回的權利以外），多是在承租人有可歸責的原因下，出租人才擁有收回房屋、終止租賃契約的權利。

於是，我們看到了土地法第１００條、租賃住宅市場發展與管理條例第１０條規定，對於保障承租人的用心，因此，沒有定期限的租賃契約，房客如果依法遵守租賃契約中的保持、交付租金等的義務時，房東即不得擅自請房客搬離，也就是說，如果房東不想被沒有期限的租賃關係所牽制住時，即應該與承租人約定好定期的契約。